Guía completa de precios orientativos de rehabilitación de edificios en Madrid. Precios por m² de impermeabilización, fachadas, ITE, cubiertas y más. Presupuesto sin compromiso.
Precios de Rehabilitación de Edificios en Madrid — Guía Completa 2026
¿Cuánto cuesta realmente rehabilitar un edificio en Madrid? En Incidencias Madrid S.L. creemos en la transparencia. Por eso publicamos esta guía de precios orientativos de rehabilitación para que las comunidades de propietarios, administradores de fincas y particulares puedan hacerse una idea realista del coste de cada intervención antes de pedir presupuesto.
Importante: Todos los precios de esta guía son orientativos (IVA no incluido) y pueden variar según la superficie, altura del edificio, accesibilidad, estado del soporte y materiales elegidos. Tras una inspección técnica, elaboramos un presupuesto detallado y cerrado sin compromiso.
Índice de contenidos
Impermeabilización y Cubiertas
Fachadas y Revestimientos
Humedades y Filtraciones
Estructura y Rehabilitación
ITE e Inspecciones Técnicas
Bajantes y Saneamiento
Servicios Urgentes 24h
Factores que Influyen en el Precio
Cómo se Calcula un Presupuesto
Subvenciones y Ayudas
Preguntas Frecuentes
Impermeabilización y Cubiertas
La impermeabilización es la intervención más solicitada por comunidades de propietarios en Madrid. Las cubiertas planas (las más comunes en edificios de los años 60-90) requieren mantenimiento cada 15-20 años.
Intervención | Precio orientativo (m²) | Durabilidad estimada |
|---|---|---|
Impermeabilización de cubierta plana con tela asfáltica bicapa | 35-55 €/m² | 15-20 años |
Impermeabilización con membrana líquida de poliuretano | 28-45 €/m² | 20-25 años |
Impermeabilización con lámina de PVC soldada | 45-70 €/m² | 20-30 años |
Impermeabilización de terrazas (tránsito peatonal) | 40-65 €/m² | 15-20 años |
Reparación puntual de cubierta (parcheo) | 30-60 €/m² | 5-10 años |
Reparación de tejado inclinado (tejas) | 45-80 €/m² | 20-30 años |
Impermeabilización de garaje subterráneo | 25-40 €/m² | 15-25 años |
Incluye: preparación del soporte, materiales, mano de obra, y recogida de escombros. No incluye: andamio (si es necesario, +8-15 €/m² de fachada).
🔗 Más información sobre impermeabilización de cubiertas | Impermeabilización de terrazas
Fachadas y Revestimientos
La fachada es la carta de presentación del edificio y su primera barrera contra los elementos. En Madrid, la combinación de contaminación, cambios bruscos de temperatura y humedad ambiental acorta la vida útil de los revestimientos.
Intervención | Precio orientativo (m²) | Durabilidad estimada |
|---|---|---|
Pintura de fachada (plástica lisa) | 8-15 €/m² | 5-8 años |
Revestimiento acrílico continuo | 14-22 €/m² | 10-12 años |
Monocapa (mortero acrílico) | 22-35 €/m² | 12-15 años |
Pintura al silicato (transpirable) | 18-28 €/m² | 15-20 años |
SATE (Aislamiento Térmico Exterior) | 65-95 €/m² | 25-30 años |
Limpieza de fachada (agua a presión) | 6-14 €/m² | — |
Limpieza de piedra natural (microesferas) | 14-25 €/m² | — |
Reparación de grietas en revestimiento | 20-35 €/ml | 10-15 años |
Reparación de grietas estructurales (cosido) | 80-150 €/ml | Permanente |
Incluye: preparación, materiales, andamio colgado o elevador. Para fachadas de más de 20 m de altura, consultar — el andamio tubular incrementa el precio base.
🔗 Mantenimiento de fachadas | Pintura de fachadas | Aislamiento térmico SATE
Humedades y Filtraciones
Las humedades son la patología más frecuente en edificios de Madrid con más de 30 años. El precio varía enormemente según el origen: no es lo mismo una humedad por condensación que una filtración por capilaridad desde el terreno.
Tipo de humedad | Precio orientativo | Plazo ejecución |
|---|---|---|
Humedad por capilaridad (tratamiento químico) | 180-300 €/ml de muro | 2-5 días |
Humedad por filtración lateral (muro sótano) | 120-200 €/m² | 3-7 días |
Humedad por condensación (sistema VMI) | 1.200-2.500 €/vivienda | 1-2 días |
Reparación de goteras en cubierta | Ver sección cubiertas | 1-3 días |
Reparación de goteras en terraza | Ver sección cubiertas | 2-4 días |
Eliminación de moho (tratamiento biocida) | 8-15 €/m² | 1-2 días |
Diagnóstico de humedades (inspección técnica) | 120-200 € | — |
Precios para vivienda tipo de 70-90 m². Para comunidades completas, consultar presupuesto.
🔗 Reparación de humedades | Reparación de goteras
Estructura y Rehabilitación
La rehabilitación estructural es la intervención más técnica y costosa, pero también la que más valor añade al edificio. En Madrid, los edificios de los años 50-70 con estructura de hormigón armado están llegando al final de su vida útil de diseño (50 años) y muchos requieren refuerzos.
Intervención | Precio orientativo | Duración obra |
|---|---|---|
Refuerzo estructural con fibra de carbono | 250-500 €/m² | 2-6 semanas |
Refuerzo con perfiles metálicos | 180-350 €/m² | 3-8 semanas |
Reparación de vigas y pilares (hormigón) | 150-300 €/ud | 1-3 días/ud |
Reparación de forjados (madera/hormigón) | 90-200 €/m² | Variable |
Inyección de resinas en fisuras estructurales | 40-80 €/ml | 1-2 días |
Reparación de juntas de dilatación | 50-120 €/ml | 2-5 días |
Rehabilitación integral de edificio (completa) | 600-1.200 €/m² | 4-12 meses |
Las intervenciones estructurales requieren proyecto técnico firmado por arquitecto o aparejador (añadir 3-8% del presupuesto de obra).
🔗 Rehabilitación estructural | Reparación de hormigón
ITE e Inspecciones Técnicas
La Inspección Técnica de Edificios (ITE) es obligatoria en Madrid para edificios de más de 30 años. El precio de la inspección es reducido, pero las obras derivadas pueden ser significativas.
Servicio | Precio orientativo |
|---|---|
ITE estándar (edificio <10 viv.) | 600-1.200 € |
ITE edificio 10-30 viviendas | 900-1.800 € |
ITE edificio >30 viviendas | 1.200-2.500 € |
ITE urgente (express 48h) | +30-50% sobre tarifa estándar |
Informe de patología estructural (complementario) | 500-1.200 € |
Dirección de obra de reparación ITE | 5-10% del PEM |
La ITE incluye: inspección visual de estructura, fachada, cubierta, fontanería, saneamiento e instalaciones + informe técnico con fotos + acta para el Ayuntamiento. No incluye: catas, ensayos de laboratorio ni proyecto de reparación (si se requieren).
🔗 ITE Madrid — guía completa | Checklist ITE descargable
Bajantes y Saneamiento
Los bajantes comunitarios y la red de saneamiento son infraestructuras críticas que, cuando fallan, afectan a todo el edificio. Muchas comunidades posponen estas reparaciones por miedo al coste o a las molestias — pero la mayoría de nuestras reparaciones de bajantes se realizan en 1-2 días sin obras invasivas.
Intervención | Precio orientativo |
|---|---|
Reparación puntual de bajante (junta, fisura) | 200-450 € |
Sustitución tramo de bajante (2-3 m) | 400-800 € |
Sustitución bajante completo (edificio 5 plantas) | 2.500-5.000 € |
Retirada bajante fibrocemento + nuevo PVC | Consultar (variable) |
Desatasco de arqueta comunitaria | 150-350 € |
Reparación/sustitución de arqueta | 400-1.200 € |
Inspección con cámara TV | 120-200 € |
🔗 Bajantes y arquetas | Bajantes comunitarios
Servicios Urgentes 24h
Las emergencias no esperan. Una tubería reventada o una filtración activa pueden causar daños de miles de euros en horas. Nuestro servicio de respuesta 24 horas en Madrid actúa en menos de 2 horas desde el aviso.
Servicio urgente | Precio orientativo |
|---|---|
Desplazamiento urgente (Madrid capital) | 90-150 € |
Hora de trabajo (2 operarios) | 65-85 €/h |
Localización de fuga con geófono | 120-180 € |
Achique + secado (hasta 50 m²) | 350-600 € |
Sellado de emergencia en cubierta | 200-500 € |
Desatasco urgente | 120-250 € |
Tras la emergencia, elaboramos presupuesto detallado para la reparación definitiva en 24 horas.
🔗 Gestión de incidencias 24h | Emergencia humedades
Factores que Influyen en el Precio Final
Los precios de esta guía son orientativos. El presupuesto final puede variar según estos 7 factores:
Superficie: A mayor superficie, menor precio por m² (economía de escala). Una cubierta de 50 m² puede costar 55 €/m²; una de 500 m², 35 €/m².
Altura del edificio: Fachadas y bajantes en edificios de más de 20 m requieren andamio tubular (más caro) o grúa. Sumar 8-15 €/m² en fachada por andamio.
Accesibilidad: Cubiertas o patios sin acceso directo, garajes con rampa estrecha, o fachadas que dan a calles peatonales (sin espacio para andamio) incrementan el coste logístico.
Estado del soporte: Si la base está deteriorada (hormigón carbonatado, mortero suelto, corrosión), hay que sanear antes de impermeabilizar o pintar. El saneado puede suponer un 20-40% adicional sobre el precio base.
Materiales: La diferencia entre un material estándar y uno premium puede ser del 30-100%. Por ejemplo: pintura plástica (8 €/m²) vs. pintura al silicato (18 €/m²).
Época del año: Algunos trabajos (impermeabilización, pintura exterior) requieren temperaturas >5°C y sin lluvia. En invierno hay menos disponibilidad y los precios pueden subir un 5-10%.
Urgencia: Las intervenciones urgentes (24-48h) tienen un recargo del 30-50% sobre la tarifa estándar por movilización de equipos fuera de planificación.
Cómo se Calcula un Presupuesto de Rehabilitación
Nuestro proceso de presupuestación es transparente y sin sorpresas:
Visita técnica (gratuita): Un técnico visita el edificio para evaluar in situ la patología. Medimos, fotografiamos y diagnosticamos. Esta visita no tiene coste ni compromiso.
Informe técnico: Redactamos un informe con el diagnóstico, las fotos de las zonas afectadas, la solución propuesta y los planos o croquis necesarios.
Medición detallada: Desglosamos cada partida con su unidad de medida (m², ml, ud), cantidad exacta, precio unitario y total.
Presupuesto cerrado: Entregamos un presupuesto detallado y vinculante (no es estimación — es el precio final). Incluye: materiales, mano de obra, medios auxiliares, gestión de residuos y garantía.
Plazo de ejecución: Especificamos fecha de inicio y duración prevista. Cumplimos plazos.
Garantía por escrito: Todos nuestros trabajos incluyen garantía documentada (1-10 años según el tipo de intervención).
Subvenciones y Ayudas para Rehabilitación en Madrid
Muchas de las intervenciones descritas en esta guía pueden estar subvencionadas entre un 40% y un 80%. Las principales ayudas disponibles en Madrid son:
Plan Rehabilita Madrid: Ayudas del Ayuntamiento para conservación, accesibilidad y eficiencia energética. Hasta 10.000 € por vivienda.
Fondos Next Generation EU: Subvenciones europeas para rehabilitación energética integral. Hasta el 80% del coste en edificios residenciales.
Deducciones IRPF: 20%, 40% o 60% de deducción en la declaración de la renta según el ahorro energético conseguido con las obras.
Plan Estatal de Vivienda: Ayudas para conservación, mejora de la accesibilidad y regeneración urbana.
🔗 Guía completa de subvenciones para rehabilitación en Madrid 2026
Nota: Las ayudas se solicitan ANTES de empezar las obras. Le asesoramos en la tramitación sin coste adicional.
Preguntas Frecuentes sobre Precios de Rehabilitación
¿Por qué hay tanta diferencia de precio entre empresas?
La diferencia de precio entre presupuestos puede deberse a: (1) materiales — no es lo mismo una tela asfáltica de 3 kg/m² que una de 5 kg/m² con armadura de poliéster; (2) alcance — algunos presupuestos omiten partidas necesarias (gestión de residuos, medios auxiliares) para parecer más baratos; (3) garantía — una empresa que da 10 años de garantía incluye materiales de mayor calidad; (4) estructura de costes — empresas con ingeniería propia y seguro de responsabilidad civil tienen costes fijos mayores pero ofrecen mayor seguridad. Nuestro consejo: compare al menos 3 presupuestos y revise que incluyan las mismas partidas.
¿El IVA de rehabilitación de edificios es siempre del 10%?
No siempre. El IVA reducido del 10% se aplica a obras de rehabilitación en edificios de uso predominantemente residencial. Requisitos: que más del 50% de la superficie del edificio sea vivienda, y que el coste de las obras supere el 25% del valor de la construcción (sin contar el suelo). Si no se cumplen estos requisitos, el IVA es del 21%. Las comunidades de propietarios suelen cumplir ambos criterios.
¿Puedo pagar las obras a plazos?
Sí. Ofrecemos financiación flexible para comunidades: 30% al inicio, 40% a mitad de obra, 30% a la finalización. Para obras de gran envergadura, podemos estructurar pagos mensuales vinculados al avance de obra. Consúltenos su caso.
¿Las subvenciones cubren todo el coste de la obra?
Depende del programa. Las subvenciones Next Generation pueden cubrir hasta el 80% del coste de obras de eficiencia energética (SATE, cambio de ventanas, climatización). Las ayudas municipales suelen cubrir entre el 20% y el 50%. Las deducciones del IRPF permiten recuperar entre el 20% y el 60% vía declaración de la renta. Truco: se pueden acumular varias ayudas para la misma obra. Consulte nuestra guía de subvenciones o llámenos para que le calculemos las ayudas disponibles para su edificio.
¿Qué garantía tienen los trabajos?
Todos nuestros trabajos incluyen garantía por escrito: 1 año para reparaciones puntuales (según Ley de Ordenación de la Edificación), 3 años para defectos en elementos constructivos, 10 años para daños estructurales. Además, ofrecemos garantías extendidas por contrato en impermeabilizaciones (hasta 10 años adicionales) y sistemas SATE (hasta 15 años adicionales).
¿Cuánto se tarda en dar un presupuesto?
Tras la visita técnica (que concertamos en 24-48h), entregamos el presupuesto detallado en un plazo de 48-72 horas. Para intervenciones urgentes, podemos dar un presupuesto preliminar en 24 horas y el definitivo tras la inspección.
¿Hacen trabajos fuera de Madrid?
Nuestro ámbito principal de trabajo es Madrid capital y área metropolitana (Alcobendas, Pozuelo, Las Rozas, Majadahonda, Getafe, Leganés, Alcorcón, Fuenlabrada, Móstoles, Torrejón, Coslada, San Fernando, Rivas, San Sebastián de los Reyes, Tres Cantos). Para obras fuera de este radio, consultar disponibilidad.
¿Listo para dar el primer paso? Solicite hoy una visita técnica gratuita. Un técnico especializado visitará su edificio, diagnosticará la patología y le entregará un presupuesto detallado y cerrado, sin compromiso.
Precios actualizados: Julio 2026. Sujeto a variaciones según mercado de materiales.
Rehabilitación Energética: Subvenciones Next Generation 2026
Muchas de las intervenciones de esta guía de precios pueden beneficiarse de subvenciones de hasta el 80% a través de los fondos Next Generation EU. Si su edificio necesita mejorar el aislamiento (SATE), cambiar ventanas, instalar aerotermia o paneles solares, consulte nuestra Guía Completa de Rehabilitación Energética con Fondos Next Generation 2026. Incluye requisitos, plazos, cuantías por tipo de actuación y casos prácticos de ahorro para comunidades de Madrid.
